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中国楼市去库存,与其寄希望农民不如允许降价!

  国内  | 来源:  作者:admin  时间:2016-08-09  
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    房地产商其实都急于将房地产降价卖出,如果现在中央政府允许降价,那么降价就有可能实现。把希望过多的寄托到进城的农民身上是不现实的,老百姓没有那么强的购买力购买多余的住房。

    来源:新浪财经 《把去库存希望放农民身上不现实!》

    作者:姚洋(北京大学国家发展研究院院长、教授)

    经济下行是淘汰落后产能的必要过程

    中国经济增长的下行危机与我们自己国家的经济结构调整,都会使我们的经济增长减速。不可否认,中国经济增长的下行有结构性的因素。但是,很少有人提及周期性方面的问题。事实上,我们国家是有经济周期的,而我们目前处在一个经济的下行期。从1992年开始,我们大概经历过两个大周期,四个小周期,其中两个上升期,两个下降期。第一个上升是在1992-1997年,第二个上升是2004-2012年,中间1998-2003年是下降期,而现在又是一个下降期。鉴于人们对经济又一个预期,经济周期的存在并非坏事。在经济好的时候,大家都是超额投资,到一定顶点的时候大家预期改变了,或者突然有了一个外部冲击,使得大家预期往下调。这样就会出现过剩:产能过剩,使得整个债务累积起来。所有的国家都是如此,中国在这方面没有特殊性。

    经济和个人相似,人为什么会生病?我们要跟体内的细菌进行斗争。经济下行也是一样的道理,是要消灭经济里落后的产能。所以,经济下行是一个淘汰落后产能,落后生产力的必要过程。正因如此,我觉得去年我们中央经济工作会议提出来“三去一降一补”这样的一个政策是完全正确的。但是,“三去”都是比较痛苦的。比如去产能,就存在着就业问题。

    在上一轮去产能的时候我们经历过一个痛苦的过程,现在社会的承受能力似乎下降了,因此在去产能过程中,就业成为一个很大的问题,这个问题导致去产能速度较慢。

    去库存的过程同样痛苦。库存主要在房地产行业,所以就面临要降价的问题,而降价就意味着隐性的损失要变成显性的损失,地方政府都不愿意去降价。

    去杠杆,意味着要将以前隐性的变成显性的,这也是一个痛苦的过程。现在不让做还有一个原因:保增长。第一季度贷款发行4.6万亿,这几乎只有正常的一半,第二季度我们把这个速度降下来了。所以,上半年的速度基本上跟往年持平。大家要明白,刺激是有其作用的,我们不能对于刺激存有偏见,觉得刺激就是吃猛药。但是,如果我们承认这是一个经济周期的话,吃点药是应该的,不能把短期的措施和长期的措施混为一谈。我们总是寄希望于长期的一些结构调整能治疗我们短期的病,这不太可能的。

    结构调整和保增长要两手抓

    因此,我认为在政策方面需要多找一些既可以保增长,又能进行结构调整的措施。这样的措施很多,争论的各方能够找到共同点,地方企业也容易摸清楚方向。所以,在此给大家提以下两个可行的突破口。

    第一,国企改革。十八届三中全会提出了混合所有制改革,但是这个改革的推动非常慢,一个重要的原因就是国有企业的债务问题。国有企业的债务一直在积累,看一下数据就会发现,在企业部门,私人部门的杠杆率实际上是在下降的,企业部门杠杆率的上升现象完全是国有企业杠杆率的上升造成的。所以,我们很多国企并不是真的不行,而是被财务成本给拖死了。

    所以,在这种情况下,我们有必要重温一下上一轮国企调整的经验。上一轮整个银行的坏账率约为30%到40%,我们所有的坏账约占GDP的25%。在上一轮的调整过程中,整个银行体系从技术层面上而言已经完全破产。为解决这些问题,我们采取了债转股的措施,成立四大国有资产管理公司并把坏账都剥离给他们。有些价格低廉,两折就转让给了他们。而后他们将这些转让股份置于市场上出售,外面的投资者购买后,就变成了股东。

    最后,四个国有资产管理公司都盈利颇丰。当然,这也是因为他们刚好赶上2004到2012年中国经济飞速发展的时候,那些看起来很坏的资产结果发现是好资产。我觉得我们也需要将目光放得长远一些。现在的国有企业看起来都是坏资产,但如果我们相信经济周期会重复,总有一天这些企业都会“活过来”,走出低迷期。

    这种情况下,如果我们进行针对国有企业的混合所有制改革,开辟一种新的允许私人资本成立资产管理公司的模式也许颇有裨益。这种模式,也就是很多PE(私人募款)公司成立一个基金。而后政府对银行给出一个政策,可以以多少折扣,卖给资产管理公司,这样这个公司相当于一个股东,而后可以在市场上找到下家,也可以卖出去。这种模式能够带来三个方面的好处。第一个是去杠杆,杠杆率迅速降低。第二,盘活了国有资产。目前国有资产运转完全无效,没有发挥出其潜力,而这种做法使资产得到利用。第三,刺激经济增长。被债务成本所拖累的企业可以得到银行的贷款,或者金融的融资,进行生产,从而经济得以发展。

    第二,我觉得我们的政府还应该加杠杆,可能有很多人不赞同这一点。从1929年大衰退中我们吸取了经验教训: 给整个经济去杠杆,必定会进一步加剧其衰退。现在,很多人有一种错误的认识,谈及降杠杆时大家都认为这毫无可能,是在将经济逼上绝路。那么总有些地方需要加杠杆,美国称其为大水漫灌,采取QE政策,它之所以采取大水漫灌的政策,是因为财政有难以负担的问题。奥巴马有实施的想法,但国会因为自己无法控制而并不予以通过。众所周知,财政政策的效果直接而迅速,但在美国却没有可行力。而中国不一样,只要政府允许你去做,你就可以做好。

    所以,政府应该加杠杆。我不是说长期来说,政府应该高负债,而是说采取短期措施增长一些杠杆是完全必要的。今年我们能突破2%这个界限,就是中央政府的债务赤字达到了GDP的3%的结果。但虽然有了突破,但实际上增加的钱却并不多。这是因为营改增就要减免五千亿的税,而新增的却只有六千亿,基本上被营改增消耗掉了。虽然地方政府发了很多地方政府的债,可这只是将以前的短债与银行的债务换成长期的国债。我们今年新发的地方国债达到八千亿以上,但这还远远不够,仍然需要继续加利。

    那么地方政府拿到的这些钱可以用于何处呢?我觉得应该修建一些无长期负担的短期民生工程,比如挽救现在的江河湖海,恢复生态环境。举例来说,深圳市政府在银行里有三千亿存款,我觉得相比起放在银行贬值,这些钱完全可以用来修建一些民生工程。

    加杠杆还可以和去库存结合起来。地方政府,特别是三四线城市的政府,用这笔钱可以买下多余的房地产。房地产商其实都急于将房地产降价卖出,当然降价也有底线,比如最多只能降到60%平衡线。很多地方地方政府顾忌自己的面子问题而不允许降价。但如果现在中央政府允许降价,那么降价就有可能实现。把希望过多的寄托到进城的农民身上是不现实的,老百姓没有那么强的购买力购买多余的住房。而政府融资购买这些资产则是一箭三雕的好事:第一,去库存。第二,去杠杆。我们的房地产业基本上跟国有企业一样,借新债还旧债,如果他们能够卖出房产,杠杆率就能下降。第三,刺激消费。有了住房后人们就需要装修,进行消费。今年一季度经济的好转了,跟房地产就有着很大的关系。

    总而言之,我们一定要分辨清楚长期与短期的问题。长期的问题用长期的手段来处理,在需要刺激时仍要采取刺激的手段。我们要同时兼顾结构调整和保增长,才能托住经济的底,实现2020年人均可支配收入在2010年的基础上翻番的目标。

    (整理自作者在全球产业互联网大会上的演讲)

    延伸阅读房价一年涨跌分布图:哪里房价涨最多

    (来源:中国新闻网)

    从多数城市房价下跌,到多数城市房价上涨,一年多时间里,中国楼市又完成了一轮涨与跌之间的博弈。中国指数研究院日前发布的报告显示,截至7月底,其监控的一百个城市的平均房价,已连续15个月环比上涨,同比上涨也持续了12个月。一年来,中国各地房价呈现出怎样的涨跌分布图?

    哪里房价涨最多?——深圳、东莞、惠州一年涨三成

    近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。中指院百城房价报告显示,去年7月份10685元/平方米的百城平均房价,一年后涨到了12009元/平方米,涨幅约12.39%。

    中新网记者梳理发现,期间深圳房价上涨最多,高达41%;惠州、东莞等5个城市涨幅超30%;合肥、中山等7个城市上涨超20%。而在去年同期,除深圳一城涨价超20%,其余涨幅较高的城市也仅仅是处于1%-9%之间。

    值得关注都是,去年以来百城涨幅***的三个城市——深圳、惠州、东莞均地处广东省。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受中新网记者采访时分析,深圳房价一度暴涨,主要因为“供应与库存不足+交通基础设施大建设+人口暴增”,以及地王扎堆推高房价。而深圳周边东莞、惠州一年房价涨三成,正是深圳限购、需求外溢、政策刺激等因素的叠加。

    不过7月份深圳楼市出现了量价齐跌现象。谢逸枫认为,这其实是受到供应紧缩、房企推货节奏等影响,实际楼盘房价并没有下降。

    哪里房价在下跌?——三亚、吉林、泰州跌幅超5%

    上述报告显示,截至7月底,与去年同期相比新建住宅价格下跌的城市有38个。其中,三亚、吉林、泰州跌幅超过5%,沈阳、台州等14个城市跌幅在2%-5%之间。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者介绍,房价下跌城市背后多是因为人口导入效果欠佳,需求不强,只能通过降价的方式来吸引新需求。

    报告显示,近12个月来,曾经因炒房团涌入而房价飙升的三亚,房价连连下跌,仅2015年7、8月和今年6月出现了小幅环比上涨。每平米平均房价由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米,降幅约12%。严跃进认为,在房价下跌城市中三亚比较特殊,有很强的炒房需求,但因实际空置率较高导致房价难涨。

    哪里房价最稳定?——邯郸、乌鲁木齐等地楼市平稳

    相较于其他城市,邯郸、乌鲁木齐、湘潭、太原、哈尔滨等城市楼市较为平稳。报告显示,目前这些城市平均房价相对较低,均在8000元/平方米以下,截至7月底同比涨跌幅在1%以内。

    严跃进分析,房价表现平稳,实际是因为需求稳定,且并非投资热点城市,但对于库存压力较大的城市来说,鼓励购房者入市还需有所举措。

    中新网记者查阅上海易居房地产研究院提供的7月份《70城住宅库存报告》发现,上述城市中部分城市住宅库存并不低。按照上半年市场消化速度,乌鲁木齐、哈尔滨库存分别可卖24月、23个月。而市场一般认为较为合理的情况是14个月左右。

    哪些城市出现“库存荒”?——合肥、南京库存只够卖2个月

    《70城住宅库存报告》显示,当前各地楼市库存分化加剧,高者如北海、沈阳、银川等地,库存消化周期在20个月以上;低者如苏州、惠州等库存消化周期只有不到5个月,南京、合肥则仅够卖2个月。

    记者观察发现,苏州、惠州、南京、合肥等地,正是一年来领涨中国房价的二线热点城市。

    百城房价报告显示,今年7月底苏州新建住宅平均价格为15337元/平方米,比去年的12108元/平方米涨价三千多元。南京、合肥同期分别上涨四千多元和两千多元。

    严跃进认为,库存不足是房价上涨的一大推手。后续各地应坚持“因城施策”,去库存周期大的城市,继续积极去库;去库存周期偏小的城市,则应补库存或追加土地开发投资。

    谁的地价赶超房价?——苏州、杭州等地价涨幅超100%

    市场普遍认为,一年来高价地频出对推涨房价效用明显。中原地产提供的数据显示,截至8月4日,全国有34个城市年内卖地金额超过百亿元,刷新了同期历史***纪录,单位面积地价较去年大幅上涨。

    从平均楼面价看,深圳比去年同期涨价332%,涨幅居首。其次是苏州上涨200%,杭州上涨147%,南京上涨133%,厦门上涨117%,合肥上涨111%。

    中原地产首席分析师张大伟指出,在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象,楼市豪宅化明显。南京、合肥、厦门、苏州成为今年以来“地王”最密集的二线城市,“这些城市的房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。

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责任编辑:卢信山
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